La loi Climat et Résilience produit ses effets les plus visibles sur le marché immobilier français depuis l’automne 2025. L’interdiction progressive de louer les logements classés G, puis F d’ici 2028, déclenche une vague de mises en vente de petites surfaces mal classées dans les grandes métropoles. Ce mouvement, combiné à la raréfaction persistante du neuf et à des conditions de crédit toujours sélectives, redistribue les cartes entre acheteurs, bailleurs et locataires.
DPE et performance thermique : le filtre qui segmente le marché immobilier
Le classement énergétique d’un logement fonctionne désormais comme un critère de tri binaire. Un bien noté F ou G ne se négocie plus sur les mêmes bases qu’un bien classé D ou supérieur, et l’écart de prix entre ces deux catégories continue de se creuser.
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Nous observons que les petits bailleurs, souvent propriétaires d’un seul lot ancien, se retrouvent face à un arbitrage coûteux : engager des travaux de rénovation énergétique dont le retour sur investissement reste incertain, ou vendre dans un marché où les acquéreurs intègrent le coût de la mise aux normes dans leur offre. Les passoires thermiques se vendent, mais avec une décote significative.
L’Observatoire Clameur 2025-2026 et la note de conjoncture des Notaires de France publiée en novembre 2025 confirment cette augmentation très nette des mises en vente de logements mal classés. Ce surplus d’offre sur le segment ancien dégradé tire les prix vers le bas dans certains quartiers, alors que les biens rénovés ou neufs maintiennent leurs valeurs. Pour suivre tout l’immobilier sur Clarity News, ce décalage entre segments constitue le fait marquant du premier semestre 2026.
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Raréfaction du neuf et prix des logements neufs en France
La production de logements neufs reste en retrait par rapport aux niveaux d’avant-crise. Les permis de construire délivrés ne compensent pas la demande, notamment dans les zones tendues. Cette raréfaction soutient mécaniquement les prix du neuf et pousse une partie des acquéreurs vers l’ancien rénové.
Le neuf joue un rôle d’amortisseur que le marché ne peut plus mobiliser. Quand l’offre neuve se contracte, la pression se reporte sur l’ancien, ce qui amplifie les écarts de prix entre territoires bien dotés en programmes et ceux qui n’en ont pas.
Les métropoles régionales dotées de projets d’aménagement actifs conservent une dynamique de transactions soutenue. Les villes moyennes sans programme neuf significatif voient leur marché stagner, voire se replier, faute de renouvellement du parc.
Sélectivité du crédit immobilier : taux et accès au financement
Les taux d’emprunt se sont stabilisés après la hausse marquée de 2023-2024, mais les conditions d’octroi restent strictes. Le taux d’effort maximal et la durée d’emprunt plafonnée continuent de limiter la capacité d’achat des ménages, en particulier les primo-accédants.
Cette sélectivité du crédit ne touche pas tous les profils de la même manière :
- Les ménages disposant d’un apport personnel conséquent et de revenus stables accèdent au financement sans difficulté majeure, souvent avec des conditions négociées favorables.
- Les primo-accédants sans apport ou avec des revenus modestes se trouvent écartés du marché de l’achat, ce qui alimente la demande locative dans les zones tendues.
- Les investisseurs locatifs subissent un double effet : des conditions de crédit plus exigeantes et une rentabilité comprimée par les obligations de rénovation énergétique.
Le crédit agit comme un accélérateur d’inégalités patrimoniales. Ceux qui peuvent acheter bénéficient d’un marché où la concurrence entre acquéreurs a diminué. Ceux qui ne le peuvent pas voient leur horizon d’accession s’éloigner.
Tendances immobilières par territoire : gagnants et perdants à cinq ans
La combinaison de ces trois forces (normes énergétiques, raréfaction du neuf, sélectivité du crédit) ne produit pas les mêmes effets partout en France. Nous recommandons de lire les indices de prix et les volumes de transactions à l’échelle locale, pas nationale.
Paris et la petite couronne conservent un plancher de demande structurel. Les prix y ont corrigé après 2022, mais les volumes de vente repartent, portés par des acquéreurs solvables qui profitent de la baisse relative. Les grandes métropoles régionales restent attractives tant que l’offre neuve alimente le marché.
Les territoires ruraux ou périurbains sans desserte performante ni bassin d’emploi dynamique concentrent les risques. Les logements anciens mal classés y trouvent difficilement preneur, et l’absence de programmes neufs limite le renouvellement du parc. La vacance locative progresse dans ces zones.
Petits bailleurs : le segment le plus exposé
Le petit bailleur détenant un ou deux lots anciens en centre-ville subit la convergence de toutes les contraintes. Obligation de rénovation, encadrement des loyers dans certaines métropoles, fiscalité moins favorable depuis la réforme du régime micro-foncier : la rentabilité nette de la location ancienne non rénovée s’érode rapidement.
Une partie de ces bailleurs arbitre en faveur de la vente, ce qui alimente le stock de biens disponibles et modère les prix dans le segment ancien. Les acquéreurs-occupants en capacité de financer des travaux récupèrent ces biens avec une décote, ce qui renforce la concentration patrimoniale.
Locataires : une pression qui ne faiblit pas
La sortie du parc locatif des logements classés G et F réduit l’offre disponible. Les locataires en place dans ces logements doivent soit accepter un relogement, soit absorber des hausses de loyer liées à la répercussion partielle des travaux de rénovation. Dans les zones tendues, la tension locative s’intensifie.
Conjoncture immobilière et indices de prix : ce que montrent les notaires
La tendance Immonot du marché immobilier publiée fin février 2026 indique que la hausse d’activité est constatée par une proportion croissante de notaires correspondants. Le marché des biens au-dessus de 300 000 euros se maintient, tandis qu’une baisse de valeur affecte les biens situés en dessous de ce seuil, selon un négociateur notarial du Loiret cité dans cette même enquête.
Cette polarisation par le prix reflète directement la segmentation par le DPE et par l’accès au crédit. Les transactions se concentrent sur les biens de qualité, rénovés ou bien situés, pendant que le bas du marché peine à trouver preneur aux prix affichés.
Le marché immobilier français entre dans une phase où la localisation et la performance énergétique pèsent davantage que le prix au mètre carré brut. Les indices nationaux masquent des réalités locales très contrastées, et seule une lecture croisée des données de prix, de DPE et de volumes par bassin permet d’évaluer correctement la dynamique d’un territoire.