Das von der Anah geführte nationale Wohnungseigentumsregister erfasst die in Frankreich registrierten Wohnungseigentümergemeinschaften. Die Online-Abfrage ermöglicht den Zugriff auf ein Datenblatt zu jeder Immobilie, stellt jedoch keine vollständige Verwaltungsakte dar. Wohnungseigentümer haben dennoch gesetzlich geregelte Rechte auf Einsicht in die Unterlagen ihrer Gemeinschaft. Die Abgrenzung zwischen den öffentlichen Registerdaten, den über das Extranet der Verwaltung zugänglichen Dokumenten und den dem Verwaltungsbeirat vorbehaltenen Unterlagen sorgt häufig für Verwirrung.
Öffentliches Registerdatenblatt und Verwaltungsakte: zwei unterschiedliche Bereiche
Über das Portal registre-coproprietes.gouv.fr lässt sich eine Wohnungseigentümergemeinschaft anhand der Adresse, des Namens der Verwaltung oder der Registrierungsnummer finden. Das angezeigte Datenblatt enthält Angaben aus den Meldungen: Identität der Gemeinschaft, Anzahl der Einheiten, Name der amtierenden Verwaltung und Datum des zuletzt übermittelten Geschäftsjahresabschlusses.
Diese Informationen sind öffentlich. Jeder Internetnutzer kann sie einsehen, unabhängig davon, ob er Wohnungseigentümer ist oder nicht. Ihr Umfang beschränkt sich auf die Identifizierung der Gemeinschaft und einige allgemeine Kennzahlen. Wer mehr über das Wohnungseigentumsregister und die Zugriffsrechte erfahren möchte, muss zwischen der öffentlichen Einsichtnahme und dem besonderen Einsichtsrecht der Wohnungseigentümer unterscheiden.
Das nationale Register ist keine Dokumentenakte der Wohnungseigentümergemeinschaft. Es bietet weder Zugriff auf die Protokolle der Eigentümerversammlungen noch auf die Verträge der Gemeinschaft oder die Hausgeldabrechnungen. Diese Unterlagen sind über andere Wege zugänglich: das Extranet der Verwaltung und direkte Anfragen, die durch das Dekret vom 17. März 1967 geregelt sind.
Extranet der Verwaltung: Welche Dokumente können Wohnungseigentümer einsehen?
Seit dem ALUR-Gesetz muss eine professionelle Verwaltung einen gesicherten Online-Bereich bereitstellen. In diesem Extranet gibt es je nach Status des Antragstellers zwei Zugriffsebenen.
Dokumente, die allen Wohnungseigentümern zugänglich sind
Jeder Wohnungseigentümer kann im Extranet Unterlagen zum gemeinschaftlichen Leben im Gebäude sowie Informationen zu seiner eigenen Einheit einsehen. Dazu gehören insbesondere:
- Die Protokolle der Eigentümerversammlungen, anhand derer sich die gefassten Beschlüsse und angenommenen Anträge überprüfen lassen
- Die Hausgeldvorauszahlungen und die individuelle Hausgeldabrechnung des betreffenden Wohnungseigentümers
- Die Teilungserklärung und die Aufstellung der Einheiten, die grundlegenden Dokumente der Gemeinschaft
- Das Wartungsheft des Gebäudes mit einer Übersicht über durchgeführte Arbeiten und laufende Wartungsverträge
Die Veröffentlichung eines Dokuments im Extranet gilt nicht als offizielle Zustellung. Ein auf der Plattform bereitgestelltes Versammlungsprotokoll ersetzt weder den Versand per Einschreiben noch die in den Vorschriften vorgesehene persönliche Übergabe gegen Empfangsbestätigung. Die Fristen für die Anfechtung eines Beschlusses der Eigentümerversammlung beginnen mit der ordnungsgemäßen Zustellung, nicht mit der Veröffentlichung im Extranet.
Dem Verwaltungsbeirat vorbehaltene Unterlagen
Der Verwaltungsbeirat hat erweiterte Zugriffsrechte. Die gewählten Mitglieder können Verträge mit Dienstleistern, Kontoauszüge der Gemeinschaft, Vergleichsangebote und detaillierte Buchhaltungsunterlagen einsehen. Dieses Einsichtsrecht ist in Artikel 21 des Gesetzes vom 10. Juli 1965 und in Artikel 26 des Dekrets von 1967 vorgesehen.
Die Verwaltung darf den Zugang nicht von einer Begründung abhängig machen. Der Verwaltungsbeirat hat die Aufgabe, die Verwaltung laufend zu kontrollieren. Jede Einschränkung, die nicht in den Vorschriften vorgesehen ist, stellt eine Pflichtverletzung der Verwaltung dar.
DSGVO und Auskunftsrecht: Was die Verwaltung ablehnen darf und was nicht
Seit Inkrafttreten der DSGVO am 25. Mai 2018 kommt es immer wieder zu Konflikten zwischen dem Schutz personenbezogener Daten und der Transparenz der Verwaltung. Einige Verwaltungen beriefen sich auf die Datenschutzvorschriften, um dem Verwaltungsbeirat oder den Wohnungseigentümern Unterlagen vorzuenthalten.
Eine Antwort des Justizministers vom 26. August 2025 hat die Rechtslage klargestellt. Sie bestätigt, dass die DSGVO nicht als Grund dienen kann, eine nach dem Gesetz von 1965 vorgesehene Auskunft zu verweigern. Namen, Postanschriften und E-Mail-Adressen der Wohnungseigentümer sind für die Arbeit der Gemeinschaft erforderliche Daten. Ihre Übermittlung an den Verwaltungsbeirat im Rahmen seiner Kontrollaufgabe ist rechtmäßig.
Die CNIL stellt klar, dass die Verwaltung weiterhin für die Verarbeitung dieser Daten verantwortlich ist. Sie muss sicherstellen, dass die weitergegebenen Informationen im Verhältnis zum verfolgten Zweck stehen. Ein Wohnungseigentümer, der die Liste der übrigen Eigentümer erhält, um eine Eigentümerversammlung einzuberufen, darf diese Kontaktdaten nicht für kommerzielle oder private Zwecke verwenden, die nichts mit der Gemeinschaft zu tun haben.
Liste der Wohnungseigentümer und Kontaktdaten: ein durch das Dekret von 1967 geregeltes Recht
Artikel 32 des Dekrets vom 17. März 1967 verpflichtet die Verwaltung, eine Liste aller Wohnungseigentümer zu erstellen und aktuell zu halten. Diese muss die ihnen gehörenden Einheiten und ihre Personenstandsdaten enthalten. Artikel 6 desselben Dekrets schreibt vor, dass jede Eigentumsübertragung einer Einheit der Verwaltung mitzuteilen ist.
Diese Liste ist nicht öffentlich. Sie wird innerhalb der Gemeinschaft für die laufende Verwaltung verwendet: für Einladungen, die Verteilung der Kosten und die Berechnung der Stimmanteile. Ein Wohnungseigentümer kann nicht ohne einen mit der Arbeit der Gemeinschaft verbundenen Grund die Herausgabe der vollständigen Liste verlangen.
Der Verwaltungsbeirat hat dagegen im Rahmen seiner Aufgaben ein Recht auf Einsicht. Verweigert die Verwaltung den Zugang dauerhaft, kann der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats beim zuständigen Gericht im Eilverfahren die Herausgabe der Unterlagen beantragen.
Fehler im nationalen Register: Was ist zu tun?
Die Daten im nationalen Register beruhen auf den Meldungen der Verwaltung oder des gesetzlichen Vertreters der Gemeinschaft. Sie werden jährlich aktualisiert. Zwischen zwei Meldungen können Abweichungen auftreten: ein nicht gemeldeter Wechsel der Verwaltung, eine veraltete Anzahl von Einheiten oder Finanzdaten, die sich auf ein anderes Geschäftsjahr beziehen.
Prüfen Sie vor der Verwendung der Daten das Datum der letzten Aktualisierung, damit Sie Ihre Analyse nicht auf veraltete Informationen stützen. Wird ein Fehler festgestellt, muss dieser dem gesetzlichen Vertreter der Gemeinschaft gemeldet werden. Nur er ist befugt, das Registerdatenblatt auf dem Portal der Anah zu ändern.
Ein Wohnungseigentümer, der eine Unstimmigkeit entdeckt, kann die Verwaltung schriftlich oder über den Verwaltungsbeirat informieren. Nimmt die Verwaltung keine Korrektur vor, kann der Punkt auf die Tagesordnung der nächsten Eigentümerversammlung gesetzt werden. Eine fehlende Registrierung oder eine unterlassene Aktualisierung kann Sanktionen gegen die Gemeinschaft nach sich ziehen, darunter ein vom Gericht auf Antrag der Anah oder eines Wohnungseigentümers verhängtes Zwangsgeld.
Die Rechte auf Einsicht in Informationen zur Wohnungseigentümergemeinschaft beschränken sich nicht auf die Abfrage des nationalen Registers. Sie werden über mehrere ergänzende Wege ausgeübt, für die jeweils eigene Regeln gelten. Die Antwort des Justizministers vom August 2025 hat der DSGVO ihre Rolle als Vorwand für die Verweigerung von Auskünften genommen. Dennoch ist weiterhin darauf zu achten, welche Daten je nach Status des Antragstellers tatsächlich herausgegeben werden dürfen.
