La ley Clima y Resiliencia produce sus efectos más visibles en el mercado inmobiliario francés desde el otoño de 2025. La prohibición progresiva de alquilar las viviendas clasificadas como G, y luego F para 2028, desencadena una ola de ventas de pequeñas superficies mal clasificadas en las grandes metrópolis. Este movimiento, combinado con la persistente escasez de nuevas construcciones y condiciones de crédito siempre selectivas, redistribuye las cartas entre compradores, arrendadores y inquilinos.
DPE y rendimiento térmico: el filtro que segmenta el mercado inmobiliario
La clasificación energética de una vivienda funciona ahora como un criterio de selección binaria. Un bien calificado como F o G ya no se negocia en las mismas bases que un bien clasificado como D o superior, y la brecha de precios entre estas dos categorías continúa ampliándose.
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Observamos que los pequeños arrendadores, a menudo propietarios de un solo lote antiguo, se enfrentan a un arbitraje costoso: realizar trabajos de renovación energética cuyo retorno de inversión sigue siendo incierto, o vender en un mercado donde los compradores integran el costo de la adecuación a las normativas en su oferta. Las viviendas térmicamente ineficientes se venden, pero con un descuento significativo.
El Observatorio Clameur 2025-2026 y la nota de coyuntura de los Notarios de Francia publicada en noviembre de 2025 confirman este aumento muy claro de las ventas de viviendas mal clasificadas. Este exceso de oferta en el segmento antiguo degradado empuja los precios hacia abajo en ciertos barrios, mientras que los bienes renovados o nuevos mantienen su valor. Para seguir todo el inmobiliario en Clarity News, esta discrepancia entre segmentos constituye el hecho más destacado del primer semestre de 2026.
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Escasez de nuevas construcciones y precios de viviendas nuevas en Francia
La producción de viviendas nuevas sigue siendo inferior a los niveles de antes de la crisis. Los permisos de construcción otorgados no compensan la demanda, especialmente en las zonas tensionadas. Esta escasez sostiene mecánicamente los precios de lo nuevo y empuja a una parte de los compradores hacia lo antiguo renovado.
Lo nuevo actúa como un amortiguador que el mercado ya no puede movilizar. Cuando la oferta nueva se contrae, la presión se traslada a lo antiguo, lo que amplifica las diferencias de precios entre territorios bien dotados de programas y aquellos que no los tienen.
Las metrópolis regionales con proyectos de desarrollo activos mantienen una dinámica de transacciones sostenida. Las ciudades medianas sin un programa nuevo significativo ven su mercado estancarse, e incluso retroceder, por falta de renovación del parque.
Selectividad del crédito inmobiliario: tasas y acceso a financiamiento
Las tasas de préstamo se han estabilizado tras el aumento marcado de 2023-2024, pero las condiciones de concesión siguen siendo estrictas. La tasa de esfuerzo máxima y la duración del préstamo limitada continúan limitando la capacidad de compra de los hogares, especialmente de los compradores primerizos.
Esta selectividad del crédito no afecta a todos los perfiles de la misma manera:
- Los hogares con un aporte personal considerable y ingresos estables acceden al financiamiento sin dificultades mayores, a menudo con condiciones negociadas favorables.
- Los compradores primerizos sin aporte o con ingresos modestos quedan excluidos del mercado de compra, lo que alimenta la demanda de alquiler en las zonas tensionadas.
- Los inversores en alquiler sufren un doble efecto: condiciones de crédito más exigentes y una rentabilidad comprimida por las obligaciones de renovación energética.
El crédito actúa como un acelerador de desigualdades patrimoniales. Aquellos que pueden comprar se benefician de un mercado donde la competencia entre compradores ha disminuido. Aquellos que no pueden ven su horizonte de acceso alejarse.
Tendencias inmobiliarias por territorio: ganadores y perdedores a cinco años
La combinación de estas tres fuerzas (normas energéticas, escasez de lo nuevo, selectividad del crédito) no produce los mismos efectos en toda Francia. Recomendamos leer los índices de precios y los volúmenes de transacciones a escala local, no nacional.
París y la pequeña corona mantienen un suelo de demanda estructural. Los precios han corregido después de 2022, pero los volúmenes de venta están repuntando, impulsados por compradores solventes que aprovechan la baja relativa. Las grandes metrópolis regionales siguen siendo atractivas mientras la oferta nueva alimente el mercado.
Los territorios rurales o periurbanos sin un transporte eficiente ni una dinámica de empleo concentrada concentran los riesgos. Las viviendas antiguas mal clasificadas tienen dificultades para encontrar compradores, y la ausencia de programas nuevos limita la renovación del parque. La vacante de alquiler avanza en estas zonas.
Pequeños arrendadores: el segmento más expuesto
El pequeño arrendador que posee uno o dos lotes antiguos en el centro de la ciudad sufre la convergencia de todas las restricciones. Obligación de renovación, regulación de los alquileres en ciertas metrópolis, fiscalidad menos favorable desde la reforma del régimen micro-fiscal: la rentabilidad neta del alquiler antiguo no renovado se erosiona rápidamente.
Una parte de estos arrendadores opta por la venta, lo que alimenta el stock de bienes disponibles y modera los precios en el segmento antiguo. Los compradores-ocupantes que pueden financiar trabajos recuperan estos bienes con un descuento, lo que refuerza la concentración patrimonial.
Inquilinos: una presión que no cede
La salida del parque de alquiler de viviendas clasificadas como G y F reduce la oferta disponible. Los inquilinos en estas viviendas deben aceptar un reubicación o absorber aumentos de alquiler relacionados con la repercusión parcial de los trabajos de renovación. En las zonas tensionadas, la presión de alquiler se intensifica.
Coyuntura inmobiliaria e índices de precios: lo que muestran los notarios
La tendencia Immonot del mercado inmobiliario publicada a finales de febrero de 2026 indica que el aumento de actividad es constatado por una proporción creciente de notarios corresponsales. El mercado de bienes por encima de 300 000 euros se mantiene, mientras que una disminución de valor afecta a los bienes situados por debajo de este umbral, según un negociador notarial del Loiret citado en esta misma encuesta.
Esta polarización por el precio refleja directamente la segmentación por el DPE y por el acceso al crédito. Las transacciones se concentran en los bienes de calidad, renovados o bien situados, mientras que la parte baja del mercado tiene dificultades para encontrar compradores a los precios exhibidos.
El mercado inmobiliario francés entra en una fase donde la localización y el rendimiento energético pesan más que el precio por metro cuadrado bruto. Los índices nacionales ocultan realidades locales muy contrastadas, y solo una lectura cruzada de los datos de precios, de DPE y de volúmenes por cuenca permite evaluar correctamente la dinámica de un territorio.