De Klimaat- en Veerkrachtwet heeft sinds de herfst van 2025 de meest zichtbare effecten op de Franse vastgoedmarkt. De geleidelijke verbod op het verhuren van woningen met een G- of F-classificatie tegen 2028 leidt tot een golf van verkopen van kleine, slecht geclassificeerde woningen in grote metropolen. Deze beweging, gecombineerd met de aanhoudende schaarste aan nieuwbouw en steeds selectieve kredietvoorwaarden, herverdeelt de kaarten tussen kopers, verhuurders en huurders.
DPE en thermische prestaties: het filter dat de vastgoedmarkt segmenteert
De energieclassificatie van een woning fungeert nu als een binaire sorteercriteria. Een woning met een F- of G-classificatie wordt niet meer op dezelfde basis verhandeld als een woning met een D-classificatie of hoger, en het prijsverschil tussen deze twee categorieën blijft toenemen.
Ook interessant : Slim geven: ideeën om zeker te verrassen
We zien dat kleine verhuurders, vaak eigenaar van slechts één oud pand, geconfronteerd worden met een kostbare afweging: investeren in energierenovaties waarvan het rendement onzeker blijft, of verkopen in een markt waar kopers de kosten van de normering in hun bod integreren. Thermisch onrendabele woningen worden verkocht, maar met een significante korting.
Het Clameur-observatorium 2025-2026 en de conjunctuurnota van de Notarissen van Frankrijk, gepubliceerd in november 2025, bevestigen deze duidelijke toename van de verkopen van slecht geclassificeerde woningen. Dit overschot aan aanbod in het segment van verouderde woningen drukt de prijzen in sommige wijken, terwijl gerenoveerde of nieuwe panden hun waarde behouden. Voor meer informatie over de vastgoedmarkt op Clarity News, is deze kloof tussen segmenten het opvallendste kenmerk van het eerste semester van 2026.
Aanrader : De onmisbare trends en inspiratie om uw interieur dit jaar te verfraaien
Schaarste aan nieuwbouw en prijzen van nieuwe woningen in Frankrijk
De productie van nieuwe woningen blijft achter bij de niveaus van vóór de crisis. De verleende bouwvergunningen compenseren de vraag niet, vooral niet in de drukke gebieden. Deze schaarste ondersteunt mechanisch de prijzen van nieuwbouw en duwt een deel van de kopers richting gerenoveerde oude woningen.
De nieuwbouw fungeert als een dempende factor die de markt niet meer kan mobiliseren. Wanneer het aanbod van nieuwbouw afneemt, verschuift de druk naar de oude woningen, wat de prijsverschillen tussen gebieden met veel projecten en die zonder vergroot.
Regionale metropolen met actieve ontwikkelingsprojecten behouden een sterke transactie-dynamiek. Middelgrote steden zonder significante nieuwbouwprojecten zien hun markt stagneren of zelfs krimpen, door gebrek aan vernieuwing van het woningaanbod.
Selectiviteit van de hypotheek: rente en toegang tot financiering
De leentarieven zijn gestabiliseerd na de sterke stijging van 2023-2024, maar de voorwaarden voor toekenning blijven streng. De maximale inspanningsratio en de beperkte looptijd van de lening blijven de koopkracht van huishoudens beperken, vooral voor starters.
Deze selectiviteit van de hypotheek raakt niet alle profielen op dezelfde manier:
- Huishoudens met een aanzienlijke eigen inbreng en stabiele inkomsten krijgen zonder grote moeilijkheden toegang tot financiering, vaak met gunstige onderhandelde voorwaarden.
- Starters zonder eigen inbreng of met bescheiden inkomsten worden uitgesloten van de koopmarkt, wat de huurvraag in drukke gebieden aanwakkert.
- Verhuurinvestoren ondervinden een dubbel effect: strengere kredietvoorwaarden en een rendement dat onder druk staat door de verplichtingen voor energierenovatie.
De hypotheek fungeert als een versneller van vermogensongelijkheid. Degenen die kunnen kopen profiteren van een markt waar de concurrentie tussen kopers is afgenomen. Degenen die dat niet kunnen, zien hun toegangshorizon verder wegdrijven.
Vastgoedtrends per regio: winnaars en verliezers over vijf jaar
De combinatie van deze drie krachten (energievoorschriften, schaarste aan nieuwbouw, selectiviteit van de hypotheek) heeft niet overal in Frankrijk dezelfde effecten. We raden aan om de prijsindices en transactievolumes op lokaal niveau te lezen, niet op nationaal niveau.
Parijs en de kleine ring behouden een structurele vraagvloer. De prijzen hebben zich gecorrigeerd na 2022, maar de verkoopvolumes nemen weer toe, aangedreven door solvabele kopers die profiteren van de relatieve daling. De grote regionale metropolen blijven aantrekkelijk zolang het aanbod van nieuwbouw de markt voedt.
De landelijke of voorstedelijke gebieden zonder goede verbindingen of een dynamisch werkgelegenheidsbassin concentreren de risico’s. Slecht geclassificeerde oude woningen vinden daar moeilijk een koper, en het gebrek aan nieuwbouwprojecten beperkt de vernieuwing van het woningaanbod. De leegstand in de huurmarkt neemt in deze gebieden toe.
Kleine verhuurders: het meest blootgestelde segment
De kleine verhuurder met één of twee oude panden in het stadscentrum ondervindt de convergentie van alle beperkingen. Verplichting tot renovatie, huurregulering in bepaalde metropolen, minder gunstige belastingregels sinds de hervorming van het micro-onroerendgoedregime: de netto-rendabiliteit van niet-gerenoveerde oude verhuur daalt snel.
Een deel van deze verhuurders kiest voor verkoop, wat het aanbod van beschikbare panden vergroot en de prijzen in het oude segment matigt. De kopers-bewoners die in staat zijn om renovaties te financieren, verwerven deze panden met een korting, wat de vermogensconcentratie versterkt.
Huurders: een druk die niet afneemt
De uittreding van woningen met een G- en F-classificatie uit het huurpark vermindert het beschikbare aanbod. Huurders in deze woningen moeten ofwel een herhuisvesting accepteren, ofwel huurverhogingen absorberen die verband houden met de gedeeltelijke doorberekening van renovatiewerkzaamheden. In drukke gebieden neemt de huurdruk toe.
Vastgoedconjunctuur en prijsindices: wat notarissen laten zien
De Immonot-trend van de vastgoedmarkt, gepubliceerd eind februari 2026, geeft aan dat de toename van de activiteit wordt waargenomen door een groeiend percentage van correspondenten-notarissen. De markt voor panden boven de 300.000 euro blijft stabiel, terwijl een waardedaling de panden onder deze drempel beïnvloedt, volgens een notariskantoor in Loiret dat in dezelfde enquête wordt geciteerd.
Deze polarisatie op basis van prijs weerspiegelt direct de segmentatie op basis van DPE en toegang tot krediet. De transacties concentreren zich op kwaliteitsvolle panden, gerenoveerd of goed gelegen, terwijl de onderkant van de markt moeite heeft om kopers te vinden tegen de gevraagde prijzen.
De Franse vastgoedmarkt komt in een fase waarin locatie en energieprestaties zwaarder wegen dan de bruto prijs per vierkante meter. De nationale indices verdoezelen zeer verschillende lokale realiteiten, en slechts een kruislezing van prijsdata, DPE en volumes per bassin maakt een correcte evaluatie van de dynamiek van een gebied mogelijk.