Das Klimaschutz- und Resilienzgesetz zeigt seit Herbst 2025 seine sichtbarsten Auswirkungen auf den französischen Immobilienmarkt. Das schrittweise Verbot, Wohnungen der Klasse G und dann F bis 2028 zu vermieten, löst eine Welle von Verkaufsangeboten für schlecht bewertete kleine Flächen in großen Metropolen aus. Diese Bewegung, kombiniert mit der anhaltenden Verknappung neuer Wohnungen und weiterhin selektiven Kreditbedingungen, verändert die Karten zwischen Käufern, Vermietern und Mietern.
DPE und thermische Leistung: der Filter, der den Immobilienmarkt segmentiert
Die Energieklassifizierung einer Wohnung funktioniert nun als binäres Sortierkriterium. Eine Immobilie mit der Bewertung F oder G wird nicht mehr auf denselben Grundlagen gehandelt wie eine Immobilie mit der Bewertung D oder höher, und die Preisdifferenz zwischen diesen beiden Kategorien weitet sich weiter aus.
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Wir beobachten, dass kleine Vermieter, die oft nur eine alte Einheit besitzen, vor einer kostspieligen Entscheidung stehen: Entweder sie investieren in energetische Sanierungsarbeiten, deren Rentabilität ungewiss bleibt, oder sie verkaufen in einem Markt, in dem Käufer die Kosten für die Normen in ihr Angebot einbeziehen. Thermische Durchlauferhitzer verkaufen sich, jedoch mit einem signifikanten Abschlag.
Das Observatoire Clameur 2025-2026 und die Konjunkturanalyse der Notare von Frankreich, veröffentlicht im November 2025, bestätigen diesen deutlichen Anstieg der Verkaufsangebote für schlecht bewertete Wohnungen. Dieses Überangebot im Segment des alten, degradierten Wohnraums drückt die Preise in bestimmten Stadtteilen, während renovierte oder neue Immobilien ihren Wert halten. Um alle Immobilien auf Clarity News zu verfolgen, stellt diese Diskrepanz zwischen den Segmenten das herausragende Merkmal des ersten Halbjahres 2026 dar.
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Verknappung neuer Wohnungen und Preise neuer Wohnungen in Frankreich
Die Produktion neuer Wohnungen bleibt hinter den Niveaus vor der Krise zurück. Die erteilten Baugenehmigungen decken die Nachfrage nicht, insbesondere in angespannten Gebieten. Diese Verknappung stützt mechanisch die Preise neuer Wohnungen und drängt einen Teil der Käufer in den renovierten Altbau.
Neue Wohnungen spielen eine dämpfende Rolle, die der Markt nicht mehr mobilisieren kann. Wenn das Angebot neuer Wohnungen schrumpft, verschiebt sich der Druck auf den Altbau, was die Preisdifferenzen zwischen gut ausgestatteten Gebieten und solchen ohne Programme verstärkt.
Die regionalen Metropolen mit aktiven Entwicklungsprojekten behalten eine dynamische Transaktionsaktivität bei. Mittelstädte ohne signifikante Neubauprojekte sehen ihren Markt stagnieren oder sogar zurückgehen, da es an Erneuerung des Bestands mangelt.
Selektivität der Immobilienkredite: Zinssätze und Zugang zur Finanzierung
Die Kreditzinsen haben sich nach dem markanten Anstieg von 2023-2024 stabilisiert, aber die Vergabebedingungen bleiben streng. Der maximale Anstrengungsgrad und die begrenzte Laufzeit des Kredits schränken weiterhin die Kaufkraft der Haushalte ein, insbesondere der Ersterwerber.
Diese Selektivität des Kredits betrifft nicht alle Profile gleichermaßen:
- Haushalte mit einer erheblichen Eigenkapitalquote und stabilen Einkommen haben keinen großen Schwierigkeiten beim Zugang zur Finanzierung, oft mit vorteilhaften verhandelten Bedingungen.
- Ersterwerber ohne Eigenkapital oder mit bescheidenen Einkommen sind vom Kaufmarkt ausgeschlossen, was die Mietnachfrage in angespannten Gebieten anheizt.
- Vermietungsinvestoren sehen sich einem doppelten Effekt gegenüber: strengeren Kreditbedingungen und einer Rentabilität, die durch die Anforderungen an energetische Sanierungen gedrückt wird.
Kredite wirken als Beschleuniger von Vermögensungleichheiten. Diejenigen, die kaufen können, profitieren von einem Markt, in dem der Wettbewerb zwischen Käufern abgenommen hat. Diejenigen, die es nicht können, sehen ihren Zugangshorizont in die Ferne rücken.
Immobilientrends nach Gebiet: Gewinner und Verlierer in fünf Jahren
Die Kombination dieser drei Kräfte (Energievorschriften, Verknappung neuer Wohnungen, Selektivität des Kredits) zeigt nicht überall in Frankreich die gleichen Auswirkungen. Wir empfehlen, die Preisindizes und Transaktionsvolumina auf lokaler Ebene und nicht auf nationaler Ebene zu betrachten.
Paris und die kleine Krone behalten einen strukturellen Nachfragesockel. Die Preise haben sich nach 2022 korrigiert, aber die Verkaufsvolumina steigen wieder, getragen von zahlungskräftigen Käufern, die von dem relativen Rückgang profitieren. Die großen regionalen Metropolen bleiben attraktiv, solange das Angebot neuer Wohnungen den Markt speist.
Die ländlichen oder vorstädtischen Gebiete ohne leistungsfähige Anbindung oder dynamischen Arbeitsmarkt konzentrieren die Risiken. Alte, schlecht bewertete Wohnungen finden dort nur schwer Käufer, und das Fehlen neuer Programme schränkt die Erneuerung des Bestands ein. Die Leerstandsquote steigt in diesen Gebieten.
Kleine Vermieter: das am stärksten exponierte Segment
Kleine Vermieter, die ein oder zwei alte Einheiten im Stadtzentrum besitzen, sind der Konvergenz aller Zwänge ausgesetzt. Renovierungspflicht, Mietpreisregulierung in bestimmten Metropolen, weniger vorteilhafte Besteuerung seit der Reform des Mikrogrundsteuerregimes: die Nettorendite der unrenovierten alten Vermietungen schwindet schnell.
Ein Teil dieser Vermieter entscheidet sich für den Verkauf, was den Bestand an verfügbaren Immobilien erhöht und die Preise im Segment des alten Wohnraums dämpft. Käufer, die in der Lage sind, Renovierungsarbeiten zu finanzieren, erwerben diese Immobilien mit einem Abschlag, was die Vermögenskonzentration verstärkt.
Mieter: ein Druck, der nicht nachlässt
Der Rückzug von Wohnungen der Klassen G und F aus dem Mietbestand reduziert das verfügbare Angebot. Die bestehenden Mieter in diesen Wohnungen müssen entweder eine Umsiedlung akzeptieren oder Mieterhöhungen hinnehmen, die teilweise durch die Renovierungsarbeiten verursacht werden. In angespannten Gebieten verstärkt sich der Mietdruck.
Immobilienlage und Preisindizes: was die Notare zeigen
Der Immonot-Trend des Immobilienmarktes, veröffentlicht Ende Februar 2026, zeigt, dass der Anstieg der Aktivität von einem wachsenden Anteil der entsprechenden Notare festgestellt wird. Der Markt für Immobilien über 300.000 Euro bleibt stabil, während eine Wertminderung die Immobilien unterhalb dieser Schwelle betrifft, so ein notarieller Verhandler aus dem Loiret, der in derselben Umfrage zitiert wird.
Diese Polarisierung nach Preis spiegelt direkt die Segmentierung nach DPE und Zugang zu Krediten wider. Die Transaktionen konzentrieren sich auf hochwertige, renovierte oder gut gelegene Immobilien, während der untere Markt Schwierigkeiten hat, Käufer zu den angezeigten Preisen zu finden.
Der französische Immobilienmarkt tritt in eine Phase ein, in der die Lage und die energetische Leistung mehr Gewicht haben als der Preis pro Quadratmeter brutto. Die nationalen Indizes verdecken sehr unterschiedliche lokale Realitäten, und nur eine kombinierte Betrachtung der Preis-, DPE- und Volumendaten nach Region ermöglicht eine korrekte Bewertung der Dynamik eines Gebiets.