Los ingresos derivados de un alquiler amueblado se consideran beneficios industriales y comerciales (BIC), y no ingresos de propiedad. Esta clasificación cambia la forma en que se declara el ingreso, las deducciones aplicables y los gastos deducibles. Coexisten dos regímenes fiscales, y la elección entre ellos modifica directamente la cantidad de impuestos adeudados cada año.
Reintegración de las amortizaciones en la reventa: lo que ha cambiado en 2025
La ley de finanzas para 2025 ha introducido una regla que afecta a los propietarios que explotan un bien en LMNP bajo el régimen real. Las amortizaciones deducidas durante el período de alquiler ahora se reintegran en el cálculo de la plusvalía inmobiliaria al momento de la cesión del bien.
Concretamente, un propietario que ha amortizado su bien durante varios años reduce su ingreso imponible cada año. Pero en el momento de la venta, el precio de adquisición considerado para calcular la plusvalía se reduce por el monto total de las amortizaciones realizadas. La plusvalía imponible aumenta en consecuencia.
Este mecanismo ya existía para los arrendadores de muebles profesionales (LMP). Su extensión a los LMNP bajo el régimen real cambia el cálculo de rentabilidad a largo plazo. Un inversor que planea revender en unos años debe comparar el ahorro fiscal anual de la amortización con el sobrecosto fiscal en la reventa, lo que hace que el análisis patrimonial sea notablemente más complejo que antes. Para profundizar en los tipos impositivos en Immo Factory, se presenta el detalle de las tarifas aplicables por régimen.
Régimen micro-BIC y deducción forfaitaria sobre los ingresos de alquiler amueblado
El régimen micro-BIC se aplica automáticamente por debajo de un cierto umbral de ingresos anuales. Su funcionamiento se basa en una deducción forfaitaria aplicada sobre la cifra de negocios bruta, que se supone cubre todos los gastos del propietario.
Para un alquiler amueblado a largo plazo (residencia principal del inquilino), la deducción es del 50 %. El propietario declara sus alquileres, y la administración fiscal calcula el ingreso imponible tras la deducción automática de la mitad.
Alquileres turísticos: deducciones revisadas a la baja
La ley conocida como “Le Meur” (ley n° 2024-1039 del 19 de noviembre de 2024) ha modificado las reglas para los alquileres estacionales. La deducción aplicable a los alquileres turísticos no clasificados se ha reducido, haciendo que este tipo de alquiler sea fiscalmente menos ventajoso que un alquiler amueblado anual.
Los alquileres turísticos clasificados mantienen una deducción más alta, pero las condiciones de clasificación se han endurecido paralelamente. Los municipios ahora tienen poderes reforzados para regular los alquileres turísticos: registro obligatorio, cuotas, restricciones sobre los cambios de uso.
El alquiler amueblado a largo plazo se beneficia de un marco fiscal más estable que el alquiler estacional, cuyos beneficios se reducen progresivamente.
Régimen real en alquiler amueblado: amortización y déficit BIC
El régimen real permite deducir los gastos reales soportados por el propietario. Se vuelve obligatorio por encima del umbral de ingresos del micro-BIC, pero sigue siendo accesible por opción por debajo de este.
Los gastos deducibles en el régimen real incluyen, entre otros:
- Los intereses de préstamo relacionados con la adquisición o las obras del bien alquilado amueblado
- Los gastos de gestión, seguros, contabilidad y los impuestos sobre la propiedad
- La amortización del bien inmueble, del mobiliario y de los equipos, distribuida a lo largo de su vida útil estimada
- Los trabajos de mantenimiento y reparación realizados durante el año
La amortización constituye el principal apalancamiento del régimen real. Permite registrar un gasto contable sin desembolso, reduciendo el ingreso imponible a veces hasta cero. Cuando los gastos superan los ingresos, el déficit BIC generado se puede trasladar a los beneficios de la misma naturaleza de los años siguientes.
Escala progresiva del impuesto sobre la renta y contribuciones sociales
Los BIC derivados del alquiler amueblado se suman a los otros ingresos del hogar fiscal. Están sujetos a la escala progresiva del impuesto sobre la renta, cuyas tramos van del 0 % al 45 % según el ingreso neto imponible global.
A este impuesto se suman las contribuciones sociales al tipo del 17,2 %, aplicadas sobre el ingreso neto del alquiler. En total, la presión fiscal real sobre un ingreso de alquiler amueblado puede superar el 40 % para un contribuyente en los tramos superiores, o mantenerse cerca del 17,2 % si el resultado BIC se reduce a cero por los gastos y amortizaciones en el régimen real.
Estatuto LMNP o LMP: el umbral de ingresos no es suficiente
El estatus de arrendador en amueblado no profesional (LMNP) se aplica siempre que se cumpla al menos una de las dos condiciones siguientes: los ingresos anuales de alquiler amueblado del hogar fiscal son inferiores a 23 000 euros, o estos ingresos son inferiores a los otros ingresos de actividad profesional del hogar.
El paso al estatus de arrendador en amueblado profesional (LMP) supone que se superen simultáneamente ambos umbrales. La comparación entre los alquileres percibidos y los ingresos profesionales del hogar es a menudo más determinante que la sola cantidad de ingresos de alquiler.
Las consecuencias del estatus LMP son significativas:
- El déficit BIC se puede imputar sobre el ingreso global del hogar, sin limitación de categoría
- Las plusvalías de cesión se rigen por el régimen de plusvalías profesionales, con posibilidad de exención tras un cierto período de actividad
- Las cotizaciones sociales reemplazan a las contribuciones sociales, lo que aumenta los gastos pero abre derechos a la protección social
Un hogar cuyos ingresos profesionales fluctúan puede cambiar de un estatus a otro de un año a otro, con consecuencias fiscales a veces mal anticipadas.
La elección entre micro-BIC y régimen real, combinada con el estatus LMNP o LMP, crea cuatro configuraciones fiscales distintas. Cada combinación produce un resultado impositivo diferente sobre la misma cantidad de alquileres percibidos. La variable más subestimada sigue siendo la duración de la tenencia prevista: desde la reforma de 2025, un inversor en LMNP bajo el régimen real que revende rápidamente puede ver la ventaja de la amortización completamente neutralizada por la fiscalidad de la plusvalía.
