Os rendimentos provenientes de uma locação mobiliada estão sujeitos aos lucros industriais e comerciais (BIC), e não aos rendimentos fundiários. Essa classificação altera a forma como a renda é declarada, as deduções aplicáveis e as despesas dedutíveis. Dois regimes fiscais coexistem, e a escolha entre eles modifica diretamente o valor do imposto devido a cada ano.
Reintegração das depreciações na revenda: o que mudou em 2025
A lei de finanças para 2025 introduziu uma regra que afeta os proprietários que exploram um bem sob o regime LMNP. As depreciações deduzidas durante o período de locação agora são reintegradas no cálculo da mais-valia imobiliária na venda do bem.
Concretamente, um proprietário que depreciou seu bem durante vários anos reduz sua renda tributável a cada ano. Mas no momento da venda, o preço de aquisição considerado para calcular a mais-valia é diminuído do montante total das depreciações realizadas. A mais-valia tributável aumenta proporcionalmente.
Esse mecanismo já existia para os locadores mobiliados profissionais (LMP). Sua extensão aos LMNP sob o regime real muda o cálculo da rentabilidade a longo prazo. Um investidor que planeja revender em alguns anos deve comparar o ganho fiscal anual da depreciação com o custo fiscal adicional na revenda, o que torna a análise patrimonial significativamente mais complexa do que antes. Para aprofundar os taxas de imposição na Immo Factory, os detalhes das tabelas aplicáveis são apresentados por regime.
Regime micro-BIC e dedução fixa sobre os rendimentos locativos mobiliados
O regime micro-BIC se aplica automaticamente abaixo de um certo limite de receitas anuais. Seu funcionamento baseia-se em uma dedução fixa aplicada sobre o faturamento bruto, supostamente para cobrir todas as despesas do proprietário.
Para uma locação mobiliada de longa duração (residência principal do inquilino), a dedução é de 50%. O proprietário declara seus aluguéis, e a administração fiscal calcula a renda tributável após a dedução automática da metade.
Mobiliados de turismo: deduções revisadas para baixo
A lei chamada “Le Meur” (lei n° 2024-1039 de 19 de novembro de 2024) modificou as regras para locações sazonais. A dedução aplicável aos mobiliados de turismo não classificados foi reduzida, tornando esse tipo de locação fiscalmente menos vantajoso do que uma locação mobiliada anual.
Os mobiliados de turismo classificados mantêm uma dedução mais alta, mas as condições de classificação se tornaram mais rigorosas em paralelo. Os municípios agora têm poderes reforçados para regular os mobiliados de turismo: registro obrigatório, cotas, restrições sobre mudanças de uso.
A locação mobiliada de longa duração se beneficia de um quadro fiscal mais estável do que a locação sazonal, cujos benefícios estão se reduzindo progressivamente.
Regime real em locação mobiliada: depreciação e déficit BIC
O regime real permite deduzir as despesas reais suportadas pelo proprietário. Ele se torna obrigatório além do limite de receitas do micro-BIC, mas permanece acessível por opção abaixo desse limite.
As despesas dedutíveis no regime real incluem, entre outras:
- Os juros de empréstimos relacionados à aquisição ou aos trabalhos do bem alugado mobiliado
- As despesas de gestão, seguro, contabilidade e os impostos sobre a propriedade
- A depreciação do bem imobiliário, do mobiliário e dos equipamentos, distribuída ao longo de sua vida útil estimada
- Os trabalhos de manutenção e reparação realizados no ano
A depreciação constitui o principal alavancador do regime real. Ela permite registrar uma despesa contábil sem desembolso, reduzindo a renda tributável às vezes a zero. Quando as despesas excedem as receitas, o déficit BIC gerado pode ser compensado com os lucros de mesma natureza nos anos seguintes.
Tabela progressiva do imposto de renda e contribuições sociais
Os BIC provenientes da locação mobiliada se somam aos outros rendimentos do agregado familiar. Eles estão sujeitos à tabela progressiva do imposto de renda, cujas faixas vão de 0% a 45% de acordo com a renda líquida tributável global.
A esse imposto somam-se as contribuições sociais à taxa de 17,2%, aplicadas sobre a renda líquida da locação. No total, a pressão fiscal real sobre uma renda locativa mobiliada pode ultrapassar 40% para um contribuinte nas faixas superiores, ou permanecer próxima de 17,2% se o resultado BIC for reduzido a zero pelas despesas e depreciações no regime real.
Status LMNP ou LMP: o limite de rendimentos não é suficiente
O status de locador em mobiliado não profissional (LMNP) se aplica assim que pelo menos uma das duas condições seguintes é atendida: as receitas anuais de locação mobiliada do agregado familiar são inferiores a 23.000 euros, ou essas receitas são inferiores aos outros rendimentos de atividade profissional do agregado.
A transição para o status de locador em mobiliado profissional (LMP) pressupõe que os dois limites sejam ultrapassados simultaneamente. A comparação entre os aluguéis recebidos e os rendimentos profissionais do agregado é frequentemente mais determinante do que o simples montante das receitas locativas.
As consequências do status LMP são significativas:
- O déficit BIC torna-se imputável sobre a renda global do agregado, sem limitação de categoria
- As mais-valias de venda estão sujeitas ao regime das mais-valias profissionais, com possibilidade de isenção após um certo período de atividade
- As contribuições sociais substituem as contribuições sociais, o que aumenta as despesas, mas abre direitos à proteção social
Um agregado cujos rendimentos profissionais flutuam pode mudar de um status para outro de um ano para o outro, com consequências fiscais às vezes mal antecipadas.
A escolha entre micro-BIC e regime real, combinada com o status LMNP ou LMP, cria quatro configurações fiscais distintas. Cada combinação produz um resultado de imposição diferente sobre o mesmo montante de aluguéis recebidos. A variável mais subestimada continua sendo a duração de posse prevista: desde a reforma de 2025, um investidor em LMNP sob o regime real que revende rapidamente pode ver a vantagem da depreciação totalmente neutralizada pela tributação da mais-valia.
