Die Einnahmen aus der möblierten Vermietung fallen unter die gewerblichen und industriellen Erträge (BIC) und nicht unter die Einkünfte aus Vermietung. Diese Klassifizierung ändert die Art und Weise, wie das Einkommen erklärt wird, die anwendbaren Abzüge und die abzugsfähigen Kosten. Es existieren zwei Steuermodelle, und die Wahl zwischen ihnen beeinflusst direkt die jährlich zu zahlende Steuer.
Wiederintegration der Abschreibungen beim Verkauf: Was sich 2025 geändert hat
Das Finanzgesetz für 2025 hat eine Regel eingeführt, die die Eigentümer betrifft, die eine Immobilie im LMNP unter dem tatsächlichen Regime betreiben. Die während der Mietdauer abgezogenen Abschreibungen werden nun in die Berechnung des Immobiliengewinns beim Verkauf der Immobilie reintegriert.
Konkret reduziert ein Eigentümer, der seine Immobilie über mehrere Jahre abgeschrieben hat, jedes Jahr sein zu versteuerndes Einkommen. Aber zum Zeitpunkt des Verkaufs wird der für die Berechnung des Gewinns herangezogene Anschaffungspreis um den Gesamtbetrag der vorgenommenen Abschreibungen vermindert. Der zu versteuernde Gewinn steigt entsprechend an.
Dieser Mechanismus existierte bereits für professionelle möblierte Vermieter (LMP). Seine Ausweitung auf LMNP im tatsächlichen Regime ändert die Berechnung der Rentabilität auf lange Sicht. Ein Investor, der plant, in ein paar Jahren zu verkaufen, muss den jährlichen Steuervorteil der Abschreibung mit den zusätzlichen Steuerkosten beim Verkauf vergleichen, was die Vermögensanalyse deutlich komplexer macht als zuvor. Um mehr über die Steuersätze auf Immo Factory zu erfahren, werden die anwendbaren Tarife nach Regime dort präsentiert.
Micro-BIC-Regime und Pauschalabzug auf die Einnahmen aus möblierter Vermietung
Das Micro-BIC-Regime gilt automatisch unterhalb einer bestimmten Einnahmegrenze. Es basiert auf einem Pauschalabzug, der auf den Bruttoumsatz angewendet wird und alle Kosten des Eigentümers abdecken soll.
Für eine langfristige möblierte Vermietung (Hauptwohnsitz des Mieters) beträgt der Abzug 50 %. Der Eigentümer erklärt seine Mieten, und die Steuerbehörde berechnet das zu versteuernde Einkommen nach automatischer Abzug der Hälfte.
Touristische möblierte Unterkünfte: Abzüge gesenkt
Das sogenannte “Le Meur”-Gesetz (Gesetz Nr. 2024-1039 vom 19. November 2024) hat die Regeln für saisonale Vermietungen geändert. Der Abzug für nicht klassifizierte touristische möblierte Unterkünfte wurde gesenkt, was diese Art der Vermietung steuerlich weniger vorteilhaft macht als eine ganzjährige möblierte Vermietung.
Klassifizierte touristische möblierte Unterkünfte behalten einen höheren Abzug, aber die Klassifizierungsbedingungen wurden parallel verschärft. Die Gemeinden haben nun erweiterte Befugnisse, um die touristischen möblierten Unterkünfte zu regulieren: obligatorische Registrierung, Quoten, Einschränkungen bei Nutzungsänderungen.
Die langfristige möblierte Vermietung profitiert von einem stabileren steuerlichen Rahmen als die saisonale Vermietung, deren Vorteile allmählich abnehmen.
Tatsächliches Regime in der möblierten Vermietung: Abschreibung und BIC-Defizit
Das tatsächliche Regime ermöglicht es, die tatsächlichen Kosten, die dem Eigentümer entstehen, abzuziehen. Es wird über der Einnahmegrenze des Micro-BIC obligatorisch, bleibt aber darunter auf Option zugänglich.
Zu den abzugsfähigen Kosten im tatsächlichen Regime gehören insbesondere:
- Die Zinsen für Darlehen, die mit dem Erwerb oder den Arbeiten an der vermieteten möblierten Immobilie verbunden sind
- Die Verwaltungs-, Versicherungs-, Buchhaltungsgebühren und die Grundsteuern
- Die Abschreibung der Immobilie, des Mobiliars und der Ausstattungen, verteilt über ihre geschätzte Nutzungsdauer
- Die in dem Jahr durchgeführten Instandhaltungs- und Reparaturarbeiten
Die Abschreibung ist der Haupthebel des tatsächlichen Regimes. Sie ermöglicht es, einen buchhalterischen Aufwand ohne Auszahlung zu erfassen, wodurch das zu versteuernde Einkommen manchmal bis auf null sinkt. Wenn die Kosten die Einnahmen übersteigen, kann das entstehende BIC-Defizit auf die ähnlichen Erträge der folgenden Jahre übertragen werden.
Progressive Einkommenssteuer und Sozialabgaben
Die BIC aus der möblierten Vermietung werden zu den anderen Einkünften des Steuerhaushalts addiert. Sie unterliegen dem progressiven Einkommenssteuertarif, dessen Stufen von 0 % bis 45 % je nach globalem zu versteuerndem Einkommen reichen.
Zu dieser Steuer kommen die Sozialabgaben in Höhe von 17,2 % hinzu, die auf das Nettoeinkommen aus der Vermietung angewendet werden. Insgesamt kann die tatsächliche Steuerlast auf ein möbliertes Mieteinkommen für einen Steuerpflichtigen in den oberen Stufen 40 % übersteigen oder nahe bei 17,2 % bleiben, wenn das BIC-Ergebnis durch die Kosten und Abschreibungen im tatsächlichen Regime auf null gesenkt wird.
LMNP- oder LMP-Status: Die Einkommensgrenze reicht nicht aus
Der Status des nicht-professionellen möblierten Vermieters (LMNP) gilt, sobald mindestens eine der beiden folgenden Bedingungen erfüllt ist: Die jährlichen Einnahmen aus der möblierten Vermietung des Steuerhaushalts liegen unter 23.000 Euro oder diese Einnahmen sind geringer als die anderen beruflichen Einkünfte des Haushalts.
Der Wechsel zum Status des professionellen möblierten Vermieters (LMP) setzt voraus, dass beide Schwellenwerte gleichzeitig überschritten werden. Der Vergleich zwischen den erhaltenen Mieten und den beruflichen Einkünften des Haushalts ist oft entscheidender als nur der Betrag der Mieteinnahmen.
Die Konsequenzen des LMP-Status sind erheblich:
- Das BIC-Defizit kann auf das Gesamteinkommen des Haushalts angerechnet werden, ohne Kategoriebeschränkung
- Die Veräußerungsgewinne unterliegen dem Regime der gewerblichen Veräußerungsgewinne, mit der Möglichkeit der Steuerbefreiung nach einer bestimmten Dauer der Tätigkeit
- Die Sozialbeiträge ersetzen die Sozialabgaben, was die Kosten erhöht, aber Rechte auf soziale Absicherung eröffnet
Ein Haushalt, dessen berufliche Einkünfte schwanken, kann von einem Status zum anderen von Jahr zu Jahr wechseln, mit manchmal schlecht vorhersehbaren steuerlichen Konsequenzen.
Die Wahl zwischen Micro-BIC und tatsächlichem Regime, kombiniert mit dem Status LMNP oder LMP, schafft vier unterschiedliche steuerliche Konfigurationen. Jede Kombination führt zu einem unterschiedlichen Besteuerungsergebnis bei demselben Betrag an erhaltenen Mieten. Die am meisten unterschätzte Variable bleibt die geplante Haltedauer: Seit der Reform von 2025 kann ein Investor im LMNP im tatsächlichen Regime, der schnell verkauft, den Vorteil der Abschreibung vollständig durch die Besteuerung des Veräußerungsgewinns neutralisiert sehen.
