I redditi derivanti da una locazione arredata rientrano nei redditi industriali e commerciali (BIC), e non nei redditi fondiari. Questa classificazione cambia il modo in cui il reddito viene dichiarato, le detrazioni applicabili e le spese deducibili. Due regimi fiscali coesistono, e la scelta tra di essi modifica direttamente l’importo delle imposte dovute ogni anno.
Reintegrazione degli ammortamenti alla rivendita: cosa è cambiato nel 2025
La legge di bilancio per il 2025 ha introdotto una regola che influisce sui proprietari che gestiscono un bene in LMNP nel regime reale. Gli ammortamenti dedotti durante il periodo di locazione sono ora reintegrati nel calcolo della plusvalenza immobiliare al momento della cessione del bene.
In concreto, un proprietario che ha ammortizzato il suo bene per diversi anni riduce il suo reddito imponibile ogni anno. Ma al momento della vendita, il prezzo di acquisto considerato per calcolare la plusvalenza è diminuito dell’importo totale degli ammortamenti praticati. La plusvalenza imponibile aumenta di conseguenza.
Questo meccanismo esisteva già per i locatori in arredato professionali (LMP). La sua estensione ai LMNP nel regime reale cambia il calcolo della redditività a lungo termine. Un investitore che prevede di rivendere tra qualche anno deve confrontare il guadagno fiscale annuale dell’ammortamento con il sovraccarico fiscale alla rivendita, rendendo l’analisi patrimoniale nettamente più complessa rispetto a prima. Per approfondire i tassi di imposizione su Immo Factory, il dettaglio delle tabelle applicabili è presentato per regime.
Regime micro-BIC e detrazione forfettaria sui redditi locativi arredati
Il regime micro-BIC si applica automaticamente al di sotto di una certa soglia di ricavi annuali. Il suo funzionamento si basa su una detrazione forfettaria applicata sul fatturato lordo, considerata sufficiente a coprire tutte le spese del proprietario.
Per una locazione arredata a lungo termine (residenza principale del locatario), la detrazione è del 50%. Il proprietario dichiara i suoi affitti, e l’amministrazione fiscale calcola il reddito imponibile dopo la deduzione automatica della metà.
Arredamenti turistici: detrazioni riviste al ribasso
La legge cosiddetta “Le Meur” (legge n° 2024-1039 del 19 novembre 2024) ha modificato le regole per le locazioni stagionali. La detrazione applicabile agli arredamenti turistici non classificati è stata ridotta, rendendo questo tipo di locazione fiscalmente meno vantaggioso rispetto a una locazione arredata annuale.
Gli arredamenti turistici classificati mantengono una detrazione più elevata, ma le condizioni di classificazione sono diventate più severe nel contempo. I comuni ora dispongono di poteri rafforzati per regolamentare gli arredamenti turistici: registrazione obbligatoria, quote, restrizioni sui cambiamenti d’uso.
La locazione arredata a lungo termine beneficia di un quadro fiscale più stabile rispetto alla locazione stagionale, i cui vantaggi si riducono progressivamente.
Regime reale nella locazione arredata: ammortamento e deficit BIC
Il regime reale consente di dedurre le spese effettive sostenute dal proprietario. Diventa obbligatorio oltre la soglia di ricavi del micro-BIC, ma rimane accessibile su opzione al di sotto.
Le spese deducibili nel regime reale comprendono in particolare:
- Gli interessi di prestito legati all’acquisto o ai lavori del bene locato arredato
- Le spese di gestione, assicurazione, contabilità e le tasse fondiarie
- L’ammortamento del bene immobiliare, del mobilio e delle attrezzature, distribuito sulla loro durata di utilizzo stimata
- I lavori di manutenzione e riparazione sostenuti nell’anno
L’ammortamento rappresenta il principale leva del regime reale. Permette di registrare una spesa contabile senza esborso, riducendo il reddito imponibile talvolta fino a zero. Quando le spese superano i ricavi, il deficit BIC generato è riportabile sui profitti di natura simile degli anni successivi.
Scaglione progressivo dell’imposta sul reddito e prelievi sociali
I BIC derivanti dalla locazione arredata si sommano agli altri redditi del nucleo familiare. Sono soggetti al scaglione progressivo dell’imposta sul reddito, i cui scaglioni vanno dallo 0% al 45% a seconda del reddito netto imponibile globale.
A questa imposta si aggiungono i prelievi sociali al tasso del 17,2%, applicati sul reddito netto della locazione. In totale, la pressione fiscale reale su un reddito locativo arredato può superare il 40% per un contribuente nelle fasce superiori, o rimanere vicino al 17,2% se il risultato BIC è ridotto a zero dalle spese e ammortamenti nel regime reale.
Statuto LMNP o LMP: la soglia di reddito non è sufficiente
Lo statuto di locatore in arredato non professionale (LMNP) si applica non appena almeno una delle due condizioni seguenti è soddisfatta: i ricavi annuali da locazione arredata del nucleo familiare sono inferiori a 23.000 euro, oppure questi ricavi sono inferiori agli altri redditi da attività professionale del nucleo.
Il passaggio allo statuto di locatore in arredato professionale (LMP) presuppone che entrambe le soglie siano superate simultaneamente. Il confronto tra gli affitti percepiti e i redditi professionali del nucleo è spesso più determinante dell’unico importo dei ricavi locativi.
Le conseguenze dello statuto LMP sono significative:
- Il deficit BIC diventa imputabile sul reddito globale del nucleo, senza limitazione di categoria
- Le plusvalenze di cessione rientrano nel regime delle plusvalenze professionali, con possibilità di esenzione dopo un certo periodo di attività
- I contributi sociali sostituiscono i prelievi sociali, aumentando le spese ma aprendo diritti alla protezione sociale
Un nucleo familiare i cui redditi professionali fluttuano può passare da uno statuto all’altro di anno in anno, con conseguenze fiscali talvolta mal anticipate.
La scelta tra micro-BIC e regime reale, combinata con lo statuto LMNP o LMP, crea quattro configurazioni fiscali distinte. Ogni combinazione produce un risultato di imposizione diverso sullo stesso importo di affitti percepiti. La variabile più sottovalutata rimane la durata di detenzione prevista: dalla riforma del 2025, un investitore in LMNP nel regime reale che rivende rapidamente può vedere il vantaggio dell’ammortamento completamente neutralizzato dalla fiscalità della plusvalenza.
