De inkomsten uit een gemeubileerde verhuur vallen onder de industriële en commerciële winsten (BIC), en niet onder de onroerend goed inkomsten. Deze classificatie verandert de manier waarop het inkomen wordt aangegeven, de toepasbare aftrekken en de aftrekbare kosten. Er bestaan twee fiscale regimes, en de keuze tussen hen beïnvloedt direct het te betalen belastingbedrag elk jaar.
Herintegratie van de afschrijvingen bij verkoop: wat is er veranderd in 2025
De begrotingswet voor 2025 heeft een regel geïntroduceerd die van invloed is op eigenaren die een goed in LMNP onder het werkelijke regime exploiteren. De afschrijvingen die tijdens de verhuurperiode zijn afgetrokken, worden nu heringevoerd in de berekening van de meerwaarde bij de verkoop van het goed.
Concreet vermindert een eigenaar die zijn goed meerdere jaren heeft afgeschreven, zijn belastbaar inkomen elk jaar. Maar op het moment van verkoop, wordt de aankoopprijs die wordt gebruikt om de meerwaarde te berekenen, verminderd met het totale bedrag van de toegepaste afschrijvingen. De belastbare meerwaarde neemt evenredig toe.
Dit mechanisme bestond al voor professionele gemeubileerde verhuurders (LMP). De uitbreiding naar LMNP onder het werkelijke regime verandert de berekening van de langetermijnrendabiliteit. Een investeerder die van plan is om over enkele jaren te verkopen, moet de jaarlijkse fiscale winst van de afschrijving vergelijken met de extra fiscale kosten bij de verkoop, wat de vermogensanalyse aanzienlijk complexer maakt dan voorheen. Voor meer informatie over de belastingtarieven op Immo Factory, worden de details van de toepasselijke schalen per regime gepresenteerd.
Micro-BIC regime en forfaitaire aftrek op gemeubileerde huurinkomsten
Het micro-BIC regime is automatisch van toepassing onder een bepaalde drempel van jaarlijkse inkomsten. De werking ervan is gebaseerd op een forfaitaire aftrek die wordt toegepast op de bruto-omzet, bedoeld om alle kosten van de eigenaar te dekken.
Voor een gemeubileerde verhuur voor lange termijn (hoofdverblijf van de huurder) bedraagt de aftrek 50%. De eigenaar geeft zijn huurinkomsten op, en de belastingdienst berekent het belastbare inkomen na automatische aftrek van de helft.
Toeristische verhuur: lagere aftrekken
De zogenaamde “Le Meur” wet (wet nr. 2024-1039 van 19 november 2024) heeft de regels voor seizoensverhuur gewijzigd. De aftrek die van toepassing is op niet-geclassificeerde toeristische verhuur is verlaagd, waardoor dit type verhuur fiscaal minder voordelig is dan een gemeubileerde verhuur voor een jaar.
Geclassificeerde toeristische verhuur behoudt een hogere aftrek, maar de classificatievoorwaarden zijn tegelijkertijd aangescherpt. Gemeenten hebben nu versterkte bevoegdheden om toeristische verhuur te reguleren: verplichte registratie, quota, beperkingen op gebruikswijzigingen.
De gemeubileerde verhuur voor lange termijn profiteert van een stabieler fiscaal kader dan seizoensverhuur, waarvan de voordelen geleidelijk afnemen.
Werkelijk regime in gemeubileerde verhuur: afschrijving en BIC-deficit
Het werkelijke regime maakt het mogelijk om de werkelijke kosten die de eigenaar heeft gedragen af te trekken. Het wordt verplicht boven de drempel van micro-BIC-inkomsten, maar blijft optioneel toegankelijk daaronder.
De aftrekbare kosten onder het werkelijke regime omvatten onder andere:
- De rente op leningen die verband houden met de aankoop of de werkzaamheden van het gemeubileerde verhuurde goed
- Beheerskosten, verzekeringen, boekhoudkosten en onroerende voorheffingen
- De afschrijving van het onroerend goed, meubilair en apparatuur, verspreid over hun geschatte gebruiksduur
- Onderhouds- en reparatiewerkzaamheden die in het jaar zijn uitgevoerd
Afschrijving vormt de belangrijkste hefboom van het werkelijke regime. Het maakt het mogelijk om een boekhoudkundige kost te constateren zonder uitgaven, waardoor het belastbare inkomen soms tot nul wordt gereduceerd. Wanneer de kosten de inkomsten overschrijden, kan het gegenereerde BIC-deficit worden overgedragen op de winsten van dezelfde aard in de volgende jaren.
Progressief belastingtarief op het inkomen en sociale bijdragen
De BIC uit gemeubileerde verhuur wordt opgeteld bij de andere inkomsten van het fiscale huishouden. Ze zijn onderworpen aan het progressieve belastingtarief op het inkomen, waarvan de schijven variëren van 0% tot 45% afhankelijk van het totale netto belastbare inkomen.
Bij deze belasting komen sociale bijdragen van 17,2% die worden toegepast op het netto inkomen van de verhuur. In totaal kan de werkelijke belastingdruk op een gemeubileerd huurinkomen meer dan 40% bedragen voor een belastingplichtige in de hogere schijven, of dicht bij 17,2% blijven als het BIC-resultaat door de kosten en afschrijvingen onder het werkelijke regime op nul wordt gebracht.
LMNP of LMP-status: de inkomensdrempel is niet genoeg
De status van niet-professionele gemeubileerde verhuurder (LMNP) is van toepassing zodra aan een van de volgende twee voorwaarden is voldaan: de jaarlijkse inkomsten uit gemeubileerde verhuur van het fiscale huishouden zijn minder dan 23.000 euro, of deze inkomsten zijn lager dan de andere professionele inkomsten van het huishouden.
De overstap naar de status van professionele gemeubileerde verhuurder (LMP) vereist dat beide drempels gelijktijdig worden overschreden. De vergelijking tussen de ontvangen huur en de professionele inkomsten van het huishouden is vaak bepalender dan alleen het bedrag van de huurinkomsten.
De gevolgen van de LMP-status zijn aanzienlijk:
- Het BIC-deficit kan worden verrekend met het totale inkomen van het huishouden, zonder beperking van categorie
- De meerwaarden bij verkoop vallen onder het regime van professionele meerwaarden, met de mogelijkheid van vrijstelling na een bepaalde activiteitduur
- De sociale bijdragen vervangen de sociale heffingen, wat de kosten verhoogt maar rechten op sociale bescherming opent
Een huishouden waarvan de professionele inkomsten fluctueren, kan van het ene naar het andere statuut van het ene jaar naar het andere overschakelen, met soms slecht ingeschatte fiscale gevolgen.
De keuze tussen micro-BIC en het werkelijke regime, gecombineerd met de LMNP- of LMP-status, creëert vier verschillende fiscale configuraties. Elke combinatie produceert een ander belastingresultaat op hetzelfde bedrag aan ontvangen huur. De meest onderschatte variabele blijft de verwachte houdduur: sinds de hervorming van 2025 kan een investeerder in LMNP onder het werkelijke regime die snel verkoopt, het voordeel van de afschrijving volledig geneutraliseerd zien door de belasting op de meerwaarde.
